第19回アーバネットコーポレーション株主総会(2016)

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日時:2016年9月27日 14時~
場所:銀座ブロッサム

概要

投資用ワンルームマンションの専業。設計・開発に特化、コンパクト、ファミリーにも展開(四季報オンラインより)

印象

去年に引き続き参加。今年から会場が変更になった。前の丸ビルの会議室では入りきらなくなったからとのこと。相変わらずビデオが長い。14:45ごろから質疑応答がスタート。

質問:最近の不動産市況はどんな感じ?
回答:エリア的には二極化していて、郊外は↓だが、都心は好調。ただ、今年に入ってから都心なら何でも売れるという訳ではなく、駅まで10分以上かかるような立地では売れなくなってきてる。当社が主に手掛ける賃貸用1Rマンションというジャンルにおいては堅調。相続税対策で資産圧縮を目的とする人や、低金利のため金融商品の利回りが低い中で高い利回りを求める人に投資用マンションの需要は高い。

質問:地価、マンション価格の上昇が続いているが、そろそろリーマンショックのような下落局面が訪れるのでは?対策は?
回答:ありえない話ではないと思っている。以前は土地を入手して建設していく間にもどんどん価格が上昇していったので完成間際に売り先を探していたが、最近はすぐに売り先を決めるようにして価格崩壊に備えている。現在建設中の案件の9割は売り先が決まっている。

質問:開発エリアは?
回答:まず都心。環状8号線の内側で、例外的に武蔵小杉などの人気エリア。そして駅から10分以内というのが基本。

質問:新人研修はどんなことをしている?
回答:以前は新卒を採用していたが、リーマンショックがあってからゼロから教育して育てる余裕が無くなり中途採用ばかりになっている。しかし、そろそろ新人を採用して育てていくべき時期に来ているかなとも感じている。

質問:借入コストは?
回答:過去から最近のものまですべてを平均すると金利は1.5%ぐらい。低金利の時代なので、どんどん借入コストは圧縮していく。

質問:オリンピックに向けて盛んになる民泊や、小池知事が先日発表した外国人学校の誘致などに適した物件などを作る考えはあるか?
回答:現時点ではない。他所の成功例が出てから参入しても十分間に合うと考えている。小さな会社なのでその機動力はあるつもり。あえて先鞭をつけることはない。ただ、いつでも行けるように勉強だけは常にしている。

この辺の考え方はラウンドワンの社長と似てる。後出しジャンケンが許される世界。

ラウンドワン会社説明会(2016)
日時:2016年7月2日 10時~ 場所:都市センターホテル 会社概要 複合レジャー大手。ボウリング、ゲーム、カラオケ、時間制スポー...

質問:長期的なビジョンについて。利益を拡大するために人を増やすのか?一人の稼ぐ力を上げるのか?これまでの話ではどちらも難しそうだが。高効率重視で現在のスケールを維持するのか?
回答:当社が主に手掛ける賃貸用マンションはクレームが少ないという特徴があり、社員一人あたりが手掛ける物件が多く、平均すると一人で4000万円ぐらい稼ぐ。これはかなり高効率。しかし、もっと外注化を進めていけば、まだまだ効率を上げられると思う。また、最終的には社員数も増やしていくことになると思うが、500人とかそんなレベルになるとビジネスモデルも変えなければならないと思う。

質問:株価が安い。対策は?
回答:私もそう認識しており悔しく思っている。IRは積極的に行っているのだが…。配当性向もかなり高いので、増配したとしても株価が上がるかは不透明。

16時過ぎに閉会。昨年とはうって変わって長丁場になった。ただ社長の理路整然とした受け答えは最後まで変わらなかった。社員39名の少数精鋭と言うが、社長を見ているとその信ぴょう性も増して感じられる。

お土産

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虎屋のようかん50g×5本。去年の10本から半分になった。会場のコスト増のせい?

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